萍乡市国有资产管理委员会：
         贵委就关于萍乡市商业总会要求完善昌盛大厦和安源区农村信用社产权关系的问题，向本顾问提供了如下资料：
         1.  萍乡市昌盛大厦工程指挥部与安源区农村信用合作联社银信营业部于1997年12月31日签订的《关于合作开发建筑昌盛大厦的协议》（以下简称《协议》）；
       2. 萍乡市商业总会与安源区农村信用社于2005年4月19日签订的《补充协议》；
       3.  萍乡市商业总会2005年4月26日送萍乡市国有资产监督管理委员会的《关于要求完善昌盛大厦和安源区农村信用社产权关系的请示》（以下简称《请示》）；
      4. 房屋所有权人为萍乡市昌盛大厦的萍房权证安字第1120198001号房屋产权证（以下简称《房产证》）；
      5. 土地使用者为萍乡市昌盛大厦的萍国用字（2002）第19668号中华人民共和国国有土地使用证（以下简称《国土证》）。
       以上资料均为复印件。
      根据上述资料及贵委相关领导同志介绍的情况，现对萍乡市商业总会要求完善昌盛大厦和安源区农村信用社产权关系问题的提出如下法律意见：
     （一）、《协议》实质上是一个房屋租赁合同，即乙方以130万元的租金租用甲方140平方米的临街店面50年。《协议》内容大部分合法、有效。但《协议》第八条部分内容违反法律规定，因而该《协议》属部分无效合同。《协议》第八条称“乙方取得伍拾年使用权后，依照国家法律和法规，有权将房屋出租、转让（含出售、赠与）和抵押。”实际上，依照国家法律和法规，乙方取得伍拾年使用权后，在约定的使用期内将房屋出租（即转租）是可以的，但无权将房屋“转让（含出售、赠与）和抵押”。理由是：
      1.《民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利”。在财产所有权的四项权能中，处分是决定所有权命运的权能，这一权能通常只能由所有人自己行使，非所有人不得随意处分他人所有的财产，例如，保管人将保管物消耗，承租人将租赁物出卖，都是不允许的。
      2.《房产证》证明，昌盛大厦靠跃进路临街144.82平方米的店面所有权人现在仍然是萍乡市昌盛大厦，安源区农村信用社对该店面只有使用权，没有所有权，因而无权将房屋“转让（含出售、赠与）和抵押”。
      3.上述房产地处城镇中心地段，在城镇买卖房屋之所有权须在房屋登记机构登记后才发生移转，未经登记即使已经交付使用，也不发生权利移转的效果。在未经房屋登记机构登记之前，昌盛大厦工程指挥部将属于所有权中最基本、最核心的处分权能擅自转让给只有使用权的安源区农村信用联社银信营业部是非法的、无效的。（《合同法》第五十二条：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。）
    （二）该房屋的最佳处理办法是废止《协议》中的无效部分，继续履行《协议》的有效部分。（《合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。
    （三）《请示》中关于“通过与省属单位的产权流转，不存在国有资产流失问题”的说法是不妥的。在我国，国家财产管理的原则是“统一领导，分级管理”，国家按财产的性质、用途，把财产分别交给相应的机关、企业、事业单位，这些单位在国家授权范围内行使所有权的权能。省属单位与市属单位分属不同级别管理范畴，如果某省属单位管理的国有资产未经法定程序将“产权流转”到某市属单位，某省属单位会认为“不存在国有资产流失问题”吗？即使是同级国有单位之间的资产流转，也应该亲兄弟明算账，共同保护和使用好国家授权管理的国有资产。
   （四）如果市商业总会实在忍不住一定要按《补充协议》将“乙方拥有50年使用权的144平方米的店面过户给乙方”，为保证国有资产保值、增值，建议萍乡市国有资产监督管理委员会监督市商业总会按以下方式操作：
      1.计算一下安源区农村信用联社交付的130万元房屋租金已经用了多少，还剩多少。130万元除以50年等于每年26000元；26000元乘以已租用年数等于已经用了多少；130万元减去已经用了的所剩下的可看作购房的预付款。
     2.聘请权威机构对该店面现有价格进行评估，确定该店面的市场价，要求格安源区农村信用联社按市场价足额支付。必须坚决反对以明显低于市场的价格转让该房地产，“否则，市、县人民政府有优先购买权”（《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第二十六条）。
     3.在实现了国有资产保值、增值的前提下，依法办理土地使用证和房屋产权证的过户手续。（土地使用权需在《国土证》现存面积的4814.41平方米中分割转让，且该宗土地的使用权只剩下37年了。）
     4.转让土地使用权和出卖房屋所有权所得的资金由萍乡市国有资产管理委员会监督使用，不得用于发福利和改善办公条件，应该用于扩大再生产。
     以上法律意见，供萍乡市国有资产监督管理委员会决策时参考。
                                                                                                                                  江西萍信律师事务所
                                                                                                                                           律师：胡远宏
                                                                                                                                                     2005年5月11日