《物权法》第七十二条规定：“ 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”本条是对共有部分权利、义务及转让的规定。

建筑物的共有部分，是指建筑物及其附属物中除专有部分之外的由全体或部分区分所有人共同使用的其他部分，其中，全体区分所有人的共有部分主要有电梯、楼梯、走廊、庭院、管道、屋顶、地下室等等；部分区分所有人的共有部分主要有：各单元内的楼梯，各楼层之间的板梯，两套住宅之间的隔墙等等。

那么，作为 共有部分的共有人有什么权利和义务呢？

区分所有人作为共有人，享有以下权利：

１、共有部分的使用权。这是共有人的基本权利，各共有所有人共同在兼顾其他共有所有人权益的前提下，有权对共有部分按照其用法予以使用，包括共同使用和轮流使用，比如在屋顶上晾晒衣服，各共有人可以一起晾晒，也可以轮流晾晒。

２、共有部分的收益分享权。因共有部分为营利性使用所产生的收益，比如将共用的庭院、墙壁出租的收益，区分所有人应按其应有份额分享。

３、共有部分单纯的修缮改良权。区分所有人在不影响或损及共有部分固有性质的前提下，可修缮或改良建筑物共有部分。比如，在共有墙壁上的涂料脱落的情况下，共有人单方面的粉刷。

在享有权利的同时必须履行相应的义务，主要义务有：

１、应当依共有部分的本来用途使用共有部分。如民用住宅的区分所有人不得在共有的庭院里堆放自家杂物；不得在楼道内晾晒自己的衣服妨碍他人通行。

２、分担共同的费用和负担。所谓共同的费用和负担，一般包括日常维修及更新建筑物的共同部分和公用设备的费用、管理事务的费用等，关于费用的分担原则，各个国家规定大体一致，应该按照区分所有人对共有部分潜在的应有份额比例算定。

３、不得擅自 对共有部分进行修缮或拆除等。对共有部分的修缮、管理、改良或拆除等重大处分行为须由区分所有权人会议（业主大会）或管理委员会决定，个人无权擅自进行。

《物权法》第七十二条规定的重点在于对建筑物专有部分所有权单独转让的限制，即业主对其建筑物专有部分的所有权不能单独转让，而必须与其共用部分持分权和成员权一同转让。因此，业主单独转让其建筑物专有部分所有权的，法律规定视为对其建筑物共有部分享有的共有和共同管理权利的一并转让。

    对专有所有权转让限制的依据，主要是建筑物区分所有权的一体性和专有所有权的主导性特征。区分所有建筑物的共有部分，对于各区分所有人对建筑物的利用是不可或缺的，依物的使用目的不可分割。而共同管理权本身则依附于业主专有部分所有权的存在。因此，本条的立法目的旨在增进共有物的经济效用，并避免不必要的纷争。

    建筑物区分所有权具有一体性的特征，构成建筑物区分所有权的专有所有权、共用部分持分权和成员权三部分权利具有一体性，只能同时存在并一体转让，不可分离。其中，专有所有权在建筑物区分所有权中居于主导地位。业主是因为取得了对区分所有建筑物专有部分的所有权，才取得对建筑物共有部分的共有和共同管理的权利。对建筑物共有部分的共有和共同管理权利的得丧变更都取决于专有所有权的得丧变更。而且，区分所有人所有的专有部分的大小，也决定了其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理权利的份额大小。因此，专有所有权对共有部分持分权和业主的成员权具有主导性，业主对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利不能单独存在，而只能随对建筑物专有部分的所有权一并转让和取得。

下面请看案例：冯某有一栋两层楼楼房，一层为店铺，并在楼顶上悬挂了巨大的广告牌。后冯某因资金周转不足，遂将楼房的第二层出售给孙某，双方订立书面协议并办理了房屋过户手续。孙某住进来之后发现悬挂在楼顶的广告牌部分的遮挡了自己房屋的光线，遂要求冯某拆除广告牌。冯某则认为自己仅将二楼房屋的所有权转让给了孙某，孙某无权要求其拆除广告牌。两人多次协商不成，孙某遂向法院起诉要求冯某拆除广告牌。本案中，冯某转让房屋之前对该楼房具有完全的所有权，在将第二层房屋转让给孙某后，就与孙某形成了建筑物区分所有权人之间的关系。冯某将第二层房屋转让给孙某，是对该建筑物专有部分所有权的转让。本案所争议的楼顶属于区分所有建筑物的共有部分。依照本条规定，业主转让其建筑物专有部分所有权的，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利视为一并转让。因此，冯某向孙某转让了第二层房屋，对楼顶享有的共有和共同 管理的权利也同时转移给孙某。冯某提出的仅转让二层房屋的理由是不成立的。楼顶作为区分所有建筑物的公共部分，由冯某和孙某共有，二人共同行使占有、使用、收益和处分的权利，任何一方对共有部分的使用都不能损害其他建筑物区分所有人的利益。冯某将区分所有建筑物共有部分用于商业用途，应征得全体建筑物区分所有权人的同意。因此，孙某可基于其建筑物区分所有权中对区分所有建筑物共有部分的共有权，要求冯某拆除广告牌。