164.该登记的须登记 否则物权无效力——哪些物权的变动需办登记（按民法典修订版） • 民法商法篇 • 法律规定需要登记的财产一般来说都具有巨大的价值，除了不动产物权之外，一些特殊的动产物权也被要求在相应机关登记。《民法典》第二百零八条规定：“不动产物权的设立、变更、转让与消灭，应当依照法律规定登记。动产的设立和转让，应当依照法律规定交付。”根据我国相关法律的规定，需要登记的物权主要包括以下几类： 1．不动产所有权 不动产登记就是将物权变动的法律事实记载于国家专门设立的不动产登记簿的过程或者事实。由于登记方式加入了公共权力的因素，其公示力最强。不动产是指土地和它上面的各种定着物。其中土地属于国家和集体所有，《土地管理法》第十一条规定集体所有的土地要向县级人民政府登记造册，而国有土地无须向任何部门登记，《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让与消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。” 2．用益物权 根据《民法典》第二编（物权）第三分编（用益物权）的规定，我们国家的用益物权主要包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权和地役权五种。不管是在以前的单行法规，如《土地管理法》《农村土地承包法》《城市房地产管理法》，还是现在的《民法典》，都特别强调这些设立在土地上的权利必须登记，否则不能成立或者不能对抗第三人。 在此，我们举一个大家比较生疏的地役权方面的案例： 刘某、关某均为城市建设用地的使用权人，且刘某和关某的土地相邻。刘某的土地靠近公路，关某的土地离公路比较远，刘某在其土地上开设了一家板材厂，每天要运输大量的原材料供应生产，并由运输公司将制成品运输到某地的板材市场进行销售。从关某的土地上只有一条乡村土路可以通往公路，由于路况较差经常因为路泥泞而无法通行，影响了关某工厂的生产。刘某在取得建设用地的使用权后，在其中铺设了一条沙石路，可以方便靠近其土地的关某工厂的原材料及制成品的运输。关某于是与刘某协商在刘某的土地上设定地役权，利用刘某的沙石路运输原材料，地役权的期限为10年，并约定每年支付1000元的道路使用费。 协议签订后，关某建议到当地的公证处进行公证，刘某表示同意但是刘某因当时有事需要马上到外地处理，便建议待其回来以后一同到公证处办理公证。之后，关某便将此事忘记，而刘某也再未提及此事。两年后，刘某将其土地转让给张某并办理了土地使用权移转登记。在土地使用权移转过程中，张某并不知刘某与关某之间存在地役权合同。张某在取得土地后，以不知刘某与关某订立的地役权为由拒绝关某在其土地上通行，给关某工厂的生产造成影响，导致了一定的经济损失。关某于是诉至法院，要求法院确认其地役权，并要求张某赔偿其经济损失。关某的诉讼请求能否得到法院的支持？ 《民法典》第三百七十四条规定：“ 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”刘某和关某虽然签订了关于地役权的协议，但是没有到当地的国土资源管理部门办理登记，加之张某不知刘某与关某订立地役权一事，张某属于善意第三人，所以刘某和关某订立的地役权协议不能对抗善意第三人张某。即使按照刘某和关某的商定在当地的公证机关进行了地役权的登记，该地役权也不能对抗善意第三人，因为法律规定国有土地的登记机关为当地的国土资源管理部门而不是当地的公证机关。总之，关某要求法院确认其地役权并要求张某赔偿其经济损失的诉讼请求法院是不能支持的。 3．不动产抵押权 房地产抵押登记也是实际生活中较重要的一种不动产登记类型。由于土地在我国不是属于私人所有的，因此任何人不能用土地作抵押权的标的。但房屋和土地使用权可以作为抵押权的标的，而且根据《民法典》第三百九十七条的规定，以建筑物抵押的，该建筑物占有范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，这就是 “地随房走”、“房随地走”的规则。也就是说，即使我们只办理了一个建筑物的抵押登记，它占有范围内的土地使用权也自动成为抵押权的标的。因此作为贷款人，在接受房屋抵押时也需要特别注意，不但要审查有关房屋的登记簿上是否已经存在别人的权利，还要同时审查其土地使用权的登记簿，这才能万无一失。 4．某些特殊动产的登记 这类动产主要有： 第一，船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，需要进行登记，否则不能对抗第三人。这类动产价值一般较大，有的甚至超过不动产，在理论上也被称作“准不动产”。对它们进行登记，一方面有利于政府对这些动产的管理和纳税； 另一方面登记也确实可以使这些动产上存在的权利更加清晰和透明，促进交易的发展。 第二，企业、个体工商户、农户以现有的以及将有的动产抵押的，需要到当地市场监督管理局或公证机构办理登记。动产抵押之所以需要登记，是因为它的特点是不移转占有，即抵押权人不能实际占有和控制抵押物，如果不采取别的措施的话，抵押人很容易出卖抵押物或者再在上面设立多重抵押。而只有借助登记，明白地告诉人们动产上已经有抵押权存在了，如果再有第三人购买此动产，他仍要受抵押权的约束。这也告诉我们，在进行一些价值较大的动产如大型机器设备的交易时，要提高警惕，查阅相应的登记簿，以确认它的上面没有别人的抵押权存在。
