168.一房两卖起纷争 产权登记说了算——物权公示原则（按民法典修订版） • 民法商法篇 • 物权公示原则就是指物权发生变动时， 必须以一定的公示方法表示其变动，从而使第三人知悉物权变动情况之原则，也就是说，通过法律行为变动物权，必须借助法定的公示手段进行， 使公众能够察知，始发生物权变动或对抗第三人，产生第三人的信赖等法律效果的规则，否则，不产生物权变动的效果。不动产物权变动的公示手段是登记，动产物权变动则以“交付”为公示方法。 下面我们举例说明： 孙玮看中了一套商品房。于是就和房地产开发公司签订了购房合同，先交了50%的购房款90万元，约定余款两个月内交清。谁知黄琦也看中了这套房，他并不知孙玮购房的情况，公司开价200万元，他就交了现金。公司喜不自胜，很快就给黄琦办好了房产证。孙玮得知后，非常愤怒，将公司告上法院。 此案依法应怎样判决？ 本案是典型的一房两卖的情形。随着房产价格日益攀升，受利益驱使开发商可能做出此类不守承诺的行为，普通消费者往往有苦难言，因为自已如果只签订买房合同而没有办理房屋产权证， 是无法限制开发商违背承诺、另行出售的。物权是一种很强的权利，它可以对抗权利人以外的任何人，如果这样的权利不公开地表示出来， 他人不知道权利的存在，就可能侵害其权利， 只有公示了让他人知道物权的存在，他人才能尊重其权利。此外，物权如何变动，也需要为人所知，同时交易双方也明确知晓权利的转移。这就是物权必须公示的主要理由。 对于房屋等不动产， 物权的设立、 变更必须进行登记。 未经登记，不能产生物权的效力。 《民法典》第二百零九条第一款规定： “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是另有规定的除外。” 《民法典》第三百一十一条规定： “无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： (一)受让人受让该不动产或者动产时的是善意； (二)以合理的价格转让； (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。” 依照《民法典》的上述规定，黄琦取得该套房屋的所有权；孙玮因为还没有办理登记手续，没有产权证，所以未能取得房屋的所有权。孙玮只是根据买卖合同取得了债权，只能向房地产开发公司索回房款，并追究其违约责任。 《民法典》第二百一十五条规定： “当事人之间订立有关设立、变更、 转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的， 不影响合同效力。” 根据这些规定，法院可以支持孙玮请求解除合同、返回已付购房款90万元及利息、赔偿损失的诉讼请求。
