2004年12月,机电公司与数码公司签订房租赁合同,双方约定,机电公司将其一处168平方米的铺面出租给数码公司,租期5年,自2005年l月l日至2009年12月31日,数码公司每年向机电公司支付租金90万元。在该合同履行中,2007年8月,机电公司向其上级提交了资产变现的报告,请求变卖数码公司承租的房屋和另一处营业房,以求盘活企业。经批准同意后,当年10月,机电公司将数码公司承租的铺面及另一处营业房卖给雅尔公司,机电公司与雅尔公司办理了房屋买卖手续。雅尔公司在领取了两处的房产证后,将房屋抵押他人。后机电公司、雅尔公司分别通知数码公司,要求其与雅尔公司重新签订房屋租赁合同。数码公司遂以自己作为承租人享有优先购买权为由向法院起诉,要求确认,机电公司与雅尔公司的房屋买卖合同无效。

    该案所涉及的法律问题在于,在房屋所有权人出卖房屋时,房屋承租人有优先购买权吗?

    所谓承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于他人而购买房屋的权利。我国的以往的立法和司法解释一直肯定承租人享有优先购买权。国务院《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有权人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下承租人有优先购买权。”1984年,最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第57条即规定：“房主出卖房屋时,在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护。”1988年,最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条更明确规定：“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》肯定了司法实践的一贯做法,在第230条规定：“出租人出卖租赁房屋时,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这一期限,在无最新司法解释之前,应为3个月。

由此可见，承租人的优先购买权是依法产生的而不上根据当事人之间的合同产生的。优先购买权只能属于特定人享有，具有一定的专属性,承租人不能将该权利转让给他人享有。当然，承租人并不能在任何情况下都可行使优先购买权,只有在特定的法律事实出现时,才可享有。把握承租人的优先购买权，须注意以下几点：

     首先,承租人的优先购买权发生于出租人转让房屋所有权时，这是承租人享有优先购买权的基础。

     其次,出租人出卖租赁房屋,应负担通知义务。这是承租人得以行使优先购买权的必要前提。

     再次,承租人仅在同等条件下得享有优先购买权。。我国著名学者王利明先生认为，同等条件主要是指价格的同一,如果出租人基于某种特殊原因给予了其他买受人一种较优惠的价格,而此种优惠能以金钱计算，则应折合金钱加入价格中。如果不能以金钱计算,那么应以市场价格来确定房价。此处的同等条件,主要是指出价条件，包括价格、交付房价期限、方式等,至于所出售房屋的部位，数量应无区别,更是题中应有之意。

最后,承租人应在合理期限内行使优先购买权,此项要求是承租人优先购买权的行使条件。

    具体到本案而言，机电公司与数码公司的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示,该合同内容合法,而且已实际履行,因此,该租赁合同有效成立。之后,作为出租人的机电公司又与第三人雅尔公司达成售房合同,将数码公司承租的铺面卖给雅尔公司。机电公司在订立该售房合同前没有通知承租人数码公司,侵犯了数码公司的优先购买权,该售房合同应属无效;数码公司主张其优先购买权,应得到法院的支持。