远宏说法

17.合资合作开发房地产合同纠纷案代理词

• 代理词 •

审判长、审判员：

    江西天艺律师事务所接受本案原告的委托，指派本律师担任本案一审原告的诉讼代理人。接受委托后，本代理人收集了相关证据，特别是参加了刚才的法庭调查，对案件有了全面的了解。现根据事实和法律，发表如下代理意见:

    一、本案原告和被告之间签订的三份关于合资合作开发房地产的合同不仅尚未生效，而且实际上是无法生效、无法履行、无法达到合同目标的。

      刚才的法庭调查查明，本案原告和被告之间签订了三份关于合资合作开发房地产的合同：

    第一份是2007年12月1日原告萍乡市一田旅游开发有限公司（以下简称一田公司）与被告江西山青房地产置业有限公司（以下简称山青公司）签订的合作开发房地产协议书（以下简称主合同）。

    第二份是2009年4月18日，一田公司与被告江西山青房地产置业有限公司萍乡分公司（以下简称山青萍乡分公司）签订的合作开发协议书（以下简称附合同）。

    第三份是2009年6月29日，原告一田公司及四位公民与被告山青萍乡分公司签订的合作开发补充协议（以下简称补充合同）。这里本代理人要声明一下，将三份合同简称为主合同、附合同、补充合同只是借鉴原告民事诉状中便于表述的说法，对是否为主、从合同不与被告方争论。 对签订过上述三份合同原告和被告均无异议，但是各自所持的观点和拟证明的内容、目的不同。

     本代理人认为，原告主张合同尚未生效，对双方当事人没有法律约束力是说法是正确的。所谓合同尚未生效，首先是因为主合同属于附条件生效合同，而主合同第八条约定的该合同生效必须具备的条件尚未成就。主合同第八条约定该合同生效必须具备下列条件：1、经双方法人代表签字，2、一田公司的合伙投资人与一田公司签订了协议，3、取得政府规划部门的正式批文之日。该条约定没有说“具备下列条件之一”，而是“必须具备下列条件”，即三个条件必须同时具备，缺一不可，否则合同不能生效。而时至今日尚未“取得政府规划部门的正式批文”。也就是说，合同第八条约定的合同生效的第3个条件没有具备、没有成就，那么，主合同约定的该合同生效必须具备的条件便没有具备、没有成就。

    依照《合同法》第四十五条的规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。……”主合同所条件未成就，所以主合同尚未生效。虽然附合同和补充合同在结尾处都习惯性地写上了本合同经双方当事人签字盖章后生效字样，但对这三份合同我们应当综合起来看，并且应透过现象看本质。如最后一份合同即补充合同第1条约定“一田公司与江西山青房地产置业有限公司于2007年12月1日签订的《合作开发协议书》仍然有效，并继续由当事人双方共同遵守执行。”该补充合同第3条还对附合同中不明确的事项应以主合同中相关条款为依据进行了强调。实际上附合同和补充合同均认可并肯定了主合同的各项约定，也就认可了主合同关于合同生效条件的约定。鉴于主合同尚未生效，所以附合同和补充合同实质上也未生效。总起来说，三份合同均尚未生效。

    同时，不容忽视的是，这三份合同实际上都是无法生效、无法履行、无法达到合同目标的。从主合同看，双方当事人签订合同时都明知三宗土地中“有一宗土地使用权的类型为划拨”（第五条第3项第2行）；从附合同看，该合同载明合作开发对象2为：使用证号为萍国用（2004）第30596号地块，使用权人为萍乡市千叶园林有限公司，使用权类型为划拨，土地用途为公用建筑，面积为1384.70平方米”(第一条第2项)。合同双方当事人将使用权为他人、用途为公用建筑的划拨土地作为合资合作开发房地产合同的标的物是不是有损害第三人利益和社会公共利益之嫌呢？实际上，这三份合同一开始就埋下了无法生效、无法履行、无法达到合同目标的隐患！

      二、原告为合同生效条件成就和合同目的的实现已经在力所能及的范围内做了大量工作。

      首先，原告一田公司及时与原告彭某等合伙投资人签订了协议，成就了主合同关于合同生效必须具备的第2个条件，成就了条件1和条件2。

     其次，原告自主合同签订后，为成就条件3即取得政府规划部门的正式批文做了大量的工作，如委托律师与拟拆迁户谈判、草拟拆迁协议、委托资产评估公司对拟拆迁户的装修、杂屋价值进行评估，提请后埠街办事处向安源区人民政府甚至与被告共同向萍乡市人民政府呈文请示，请求政府对开发秋收起义广场南侧C-2地块项目给予政策上的优惠等等。 因为三份合同先天不足，一开始就埋下了无法生效、无法履行、无法达到合同目标的隐患，虽经原告努力但无法取得政府规划部门的正式批文。但4年来，原告均不存在不正当阻止合同生效条件成就和合同目的实现的情况，被告在法庭调查时也未能提供有效证据证明原告存在这种情况。

     三、被告“以自己的行为表明不履行主要债务”，使合资、合作失去基础。

    原告所举的证据7，即2011年7月27日，萍乡市恒居物业管理服务有限公司出具的证明，证明了被告山青萍乡分公司已于2009年9月搬出了其注册登记的住所地恒隆国际大厦，停止了办公，撤走了人员。被告代理人虽否认该份证据，却提不出反证证明山青萍乡分公司没有搬出其注册登记的住所地恒隆国际大厦，没有停止办公，没有撤走人员。

    原告所举的证据6，即2007年12月至2009年11月4日秋收起义广场项目财务状况明细表及被告法定代表人的授权委托书，证明了2009年11月4日以后秋收起义广场项目没有发生费用，被告停止了该项目的运作，也没有按照2009年6月29日，原告一田公司及四位公民与被告山青萍乡分公司签订的补充合同的约定“以乙方的名义进行企业法人经营管理活动”来运作该项目，即被告在那时就停止了成就合同生效条件的所有工作。 同时，被告 “以自己的行为表明不履行主要债务”。按合同约定，被告的主要债务是：针对合作开发项目自行组建项目部或者分公司进行运营管理并承担运营管理过程中所有成本、费用，投入人民币1700万元。被告以停止运营管理、停止运作投入的行为表明不履行主要债务。

     该行为属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定的当事人可以解除合同的法定情形。所以，原告有权请求解除合同。

      类似本案的合同纠纷，必须采取双方当事人协商一致、一方通知解除另一方无异议、一方起诉请求人民法院解除或者确认解除等方式作个了结。否则，相关经济活动将处于一个很不确定、很不稳定的状况，这不仅对双方当事人、而且对社会和当地的建设与发展都是很不利的。本案当事人未能采取双方当事人协商一致或一方通知解除另一方无异议的方式了结，原告只有起诉请求人民法院判决解除作个了结。因此，对当事人请求解除合同的诉讼请求，人民法院有必要做出裁决，给出一个结论。这不仅对双方当事人、而且对社会和当地的建设与发展都是很有利的。 综上所述，本案所涉及的三份合同均尚未生效，且实际上是无法生效、无法履行、无法达到合同目标的，原告为合同生效条件成就和合同目的的实现在力所能及的范围内做了大量工作，不存在不正当阻止合同生效条件成就和合同目的实现的情况。被告已经“以自己的行为表明不履行主要债务”，致使合资、合作失去基础，三份合同无法履行并无存在的价值。原告为保护自身合法权益，请求人民法院判决解除原告与被告之间的合资合作房地产开发合同的诉讼请求合情、合理、合法。本代理人建议人民法院支持原告的诉讼请求，依法判决解除原告与被告之间的合资合作房地产开发合同。

     以上代理意见，请合议庭考虑并采纳。

                                                        江西天艺律师事务所 律师 胡远宏 2011年9月23日

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