51.商品房买卖合同（逾期交房）纠纷案代理词 （2020年5月18日） • 代理词 • 审判员: 上海君赛律师事务所接受（2020）赣0302民初1127号、1129号两案三位原告的共同委托，指派本律师作为他们的一审诉讼代理人。上述两案的原告实为一家人，即两夫妻加上一未成年女儿，共购买了被告销售的润达美树3套住宅、1个商铺，其中女儿只购1套住宅，其余2套住宅和1个商铺均为父母购买。其中，女儿所购买的1套住宅已于2018年4月11日违规交房，父母购买的2套住宅和1个商铺因房屋质量问题至今尚未交房。4月29日，本代理人参加了法院主持的庭前确认无争议事实、举证、质证会议。现根据事实和法律发表如下代理意见。 一、本案事实清楚，证据确实，原告所举的证据充分证明被告逾期交房的违约行为成立。 原告所举的第一组证据证明，两案的原告和被告的民事诉讼主体资格是适格的。 原告所举的第二组证据，证明了原告与被告商品房买卖合同关系成立及相关违约责任的约定。两案所涉4套房产的《萍乡市商品房买卖合同》均约定：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买 买受人使用（第八条）：出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价款万分之一的违约金（第九条第（2）种方式）。 原告所举的第三组证据，证明了原告已按合同的约定完全履行了付款义务： 原告所举的购买被告润达美树第A 23栋A2301房的付款凭证，充分证明原告按合同约定，全面履行了（全额一次性支付）470000元的付款义务。 原告所举的购买被告润达美树第A 23栋A2301号商铺的付款凭证，充分证明原告按合同约定，全面履行了（全额一次性支付）299024元的付款义务。 原告所举的购买被告润达美树第B 36栋B3608号房付款凭证，充分证明原告按合同约定全面履行了830000元的付款义务。其中400000元为首付款，430000元为工商银行个人购房借款，有个人购房借款/担保合同、个人借款凭证、按期还款清单为证。 此外，早在2018年4月，被告在未取得竣工验收备案证的情形下便催促原告收房的客观事实，也能佐证原告已按合同约定全面履行了830000元的付款义务。 原告所举的购买被告润达美树第B36栋B3609号房的付款凭证，充分证明了原告在合同签订当日便一次全额一次性支付了该房的860000元还款。 原告所举的第四组证据，证明了被告逾期交房的违约行为成立。原告所举的安源区住房和城乡建设局颁发的安备（2018）09号竣工验收备案证，证明了被告自2018年1月1日至2018年8月27日逾期交房根本违约的法律事实。该备案证上载明的竣工验收（无合格字样）日期为2018年8月27日，而发证日期为2018年11月12日。按该备案证上注明的“遵守事项”第二项要求，“凡未取得本证的各类工程，不得交付使用、销售，不得办理房屋权属登记等有关手续”。据此，我的当事人认为被告建设开发的涉案房产在2018年11月12日以前不具备交付使用的基本条件，所以在民事诉状中请求人民法院判令被告支付截至2018年1月1日至2018年11月12日的逾期交房的违约金，后经法院建议，为顾全大局，慎重起见，我的当事人已将诉讼请求变更为请求人民法院判令被告支付截至2018年1月1日至2018年8月27日的余房交房违约金。然而，该证据至少可以证明被告自2018年1月1日至2018年8月27日逾期交房根本违约的法律事实。当然，原告黄某宇、梅某晶可以保留要求被告支付3套未交付房产自2018年8月10日8月28日起至实际交付之日止，按合同约定应支付的逾期交房、交房违约金的权利。 二、被告依法应当承担逾期交房的违约责任，向原告支付逾期交房的违约金。 《合同法》第十六条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《合同法》第一百零七条规定：“当事人依法不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”两案原告已经按照其与被告签订的《萍乡市商品房买卖合同》的约定，支付了四套房产的全部购房款。但被告在收取了原告4套房产的全部购房款后，却未能在合同约定的2017年12月31日以前交房，被告应当依照合同的约定和法律的规定承担违约责任，支付给原告逾期交房的违约金 及支付原告黄某宇、梅某晶购买被告三套房产总价款1599024元，日万分之一的违约金为159.9元，截至2018年1月1日至2018年8月26日逾期交房的违约金人民币38056.2元。支付原告黄某吁购买被告房产套总价款为860000元万分之一的违约金86元，截至2018年1月1日起至2018年8月26日止的违约金人民币20468。元，两案受理费均应由被告承担。 以上代理意见请审判员考虑并采纳。 三原告共同委托的诉讼代理人 上海君赛律师事务所律师 胡远宏 2020年5月18日