远宏说法

  《物权法》第七十三条规定：“  建筑区划内的道路，属于业主共有， 但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”本条是对建筑区划内设施的归属的规定。本条明确了建筑区划内的绿地、道路、物业管理用房和会所、车库的权属问题。     建筑物区分所有权包括三个方面的内容：对区分所有建筑物专有部分的所有权；对共有部分的共有权；成员权。在建筑物区分所有权中，除所有权人依专有权独占的专有部分外，对于建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，如果法律未明确规定为属于市政建设的，都属于区分所有权人共有。这是因为，建筑区划内的绿地、道路、以及物业管理用房都是作为区分所有建筑物的配套设施所必需的，并直接影响到区分所有建筑物的居住环境和质量，理应作为区分所有建筑物的组成部分，为全体业主所共有。业主对建筑区划内绿地、道路和物业管理用房的共有包括两个部分：一是对绿地、道路和物业管理用房本身的所有权；二是对其地基的土地使用权。     《物权法》第七十三条规定了建筑区划内绿地、道路和物业管理用房权属的两种情况：一般属于业主共有，但属于市政建设的除外。当法律规定这些设施为市政建设的，其所有权属于国家，由相应的政府机构行使管理修缮职责和义务。 《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本条是对车位、车库归属与使用的规定。     车位、车库的权属不同于绿地、道路、物业管理用房权属，这主要是因为，车位、车库作为区分所有建筑物的附属设施，具有相对的独立性，不能完全纳入建筑成本，即售房成本。其所占用的土地面积可以单独计算，而不一定计入公摊面积。从社会效果来看，如果不允许业主与开发商约定，车位完全归业主共有，开发商就可能没有积极性建足够的车位，最终受损的还是业主的利益。因此，会所、车库不像绿地、道路等一般都属于全体区分所有权人共有，开发商可以对其保留所有权，约定业主仅享有使用权；也可以转让其所有权，由区分所有权人获得专有权。简言之，会所、车库的权属首先从约定。在没有约定或者约定不明确的情形下，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。这一规定体现了对区分所有权人利益的保护。 下面请看案例：某城市花园是某市某区的一个高档住宅小区，1998年9月，开发商申报时，市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0．2车缈户，非机动车2车缈户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。开发商在销售住宅时也承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个车位，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。2003年6月，该小区业主委员会向区人民法院起诉开发商，请求法院判决  确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归全体业主所有。法院最后判决：开发商将小区地下停车库移交给小区业主委员会管理，并由全体业主享有地下停车库的权益。 本案是对地下停车库的归属的争议。依照《物权法》第七十四条的规定，除非建设单位能够证明其享有所有权，在对车库归属没有约定时应属业主共有。从本案的案情来看，市规划局发出的《建筑工程规划设计要点>要求被告按标准建设车库，既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。建成后的车库作为公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。小区土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，而应由土地使用权人共有。而且开发商也无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本。因此，地下停车库应属全体业主共有，开发商对车库不享有所有权，其再行销售的行为属于无权处分行为，侵犯了全体建筑物区分所有权人对车库的共有权。

  《物权法》第七十二条规定：“ 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”本条是对共有部分权利、义务及转让的规定。 建筑物的共有部分，是指建筑物及其附属物中除专有部分之外的由全体或部分区分所有人共同使用的其他部分，其中，全体区分所有人的共有部分主要有电梯、楼梯、走廊、庭院、管道、屋顶、地下室等等；部分区分所有人的共有部分主要有：各单元内的楼梯，各楼层之间的板梯，两套住宅之间的隔墙等等。 那么，作为 共有部分的共有人有什么权利和义务呢？ 区分所有人作为共有人，享有以下权利： １、共有部分的使用权。这是共有人的基本权利，各共有所有人共同在兼顾其他共有所有人权益的前提下，有权对共有部分按照其用法予以使用，包括共同使用和轮流使用，比如在屋顶上晾晒衣服，各共有人可以一起晾晒，也可以轮流晾晒。 ２、共有部分的收益分享权。因共有部分为营利性使用所产生的收益，比如将共用的庭院、墙壁出租的收益，区分所有人应按其应有份额分享。 ３、共有部分单纯的修缮改良权。区分所有人在不影响或损及共有部分固有性质的前提下，可修缮或改良建筑物共有部分。比如，在共有墙壁上的涂料脱落的情况下，共有人单方面的粉刷。 在享有权利的同时必须履行相应的义务，主要义务有： １、应当依共有部分的本来用途使用共有部分。如民用住宅的区分所有人不得在共有的庭院里堆放自家杂物；不得在楼道内晾晒自己的衣服妨碍他人通行。 ２、分担共同的费用和负担。所谓共同的费用和负担，一般包括日常维修及更新建筑物的共同部分和公用设备的费用、管理事务的费用等，关于费用的分担原则，各个国家规定大体一致，应该按照区分所有人对共有部分潜在的应有份额比例算定。 ３、不得擅自 对共有部分进行修缮或拆除等。对共有部分的修缮、管理、改良或拆除等重大处分行为须由区分所有权人会议（业主大会）或管理委员会决定，个人无权擅自进行。 《物权法》第七十二条规定的重点在于对建筑物专有部分所有权单独转让的限制，即业主对其建筑物专有部分的所有权不能单独转让，而必须与其共用部分持分权和成员权一同转让。因此，业主单独转让其建筑物专有部分所有权的，法律规定视为对其建筑物共有部分享有的共有和共同管理权利的一并转让。     对专有所有权转让限制的依据，主要是建筑物区分所有权的一体性和专有所有权的主导性特征。区分所有建筑物的共有部分，对于各区分所有人对建筑物的利用是不可或缺的，依物的使用目的不可分割。而共同管理权本身则依附于业主专有部分所有权的存在。因此，本条的立法目的旨在增进共有物的经济效用，并避免不必要的纷争。     建筑物区分所有权具有一体性的特征，构成建筑物区分所有权的专有所有权、共用部分持分权和成员权三部分权利具有一体性，只能同时存在并一体转让，不可分离。其中，专有所有权在建筑物区分所有权中居于主导地位。业主是因为取得了对区分所有建筑物专有部分的所有权，才取得对建筑物共有部分的共有和共同管理的权利。对建筑物共有部分的共有和共同管理权利的得丧变更都取决于专有所有权的得丧变更。而且，区分所有人所有的专有部分的大小，也决定了其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理权利的份额大小。因此，专有所有权对共有部分持分权和业主的成员权具有主导性，业主对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利不能单独存在，而只能随对建筑物专有部分的所有权一并转让和取得。 下面请看案例：冯某有一栋两层楼楼房，一层为店铺，并在楼顶上悬挂了巨大的广告牌。后冯某因资金周转不足，遂将楼房的第二层出售给孙某，双方订立书面协议并办理了房屋过户手续。孙某住进来之后发现悬挂在楼顶的广告牌部分的遮挡了自己房屋的光线，遂要求冯某拆除广告牌。冯某则认为自己仅将二楼房屋的所有权转让给了孙某，孙某无权要求其拆除广告牌。两人多次协商不成，孙某遂向法院起诉要求冯某拆除广告牌。本案中，冯某转让房屋之前对该楼房具有完全的所有权，在将第二层房屋转让给孙某后，就与孙某形成了建筑物区分所有权人之间的关系。冯某将第二层房屋转让给孙某，是对该建筑物专有部分所有权的转让。本案所争议的楼顶属于区分所有建筑物的共有部分。依照本条规定，业主转让其建筑物专有部分所有权的，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利视为一并转让。因此，冯某向孙某转让了第二层房屋，对楼顶享有的共有和共同 管理的权利也同时转移给孙某。冯某提出的仅转让二层房屋的理由是不成立的。楼顶作为区分所有建筑物的公共部分，由冯某和孙某共有，二人共同行使占有、使用、收益和处分的权利，任何一方对共有部分的使用都不能损害其他建筑物区分所有人的利益。冯某将区分所有建筑物共有部分用于商业用途，应征得全体建筑物区分所有权人的同意。因此，孙某可基于其建筑物区分所有权中对区分所有建筑物共有部分的共有权，要求冯某拆除广告牌。

     《物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”本条是对业主的专有所有权的规定。。     区分所有权人对建筑物专有部分的权利是建筑物区分所有权中的核心要素，在建筑物区分所有权的构成要素中居于主导性地位。     建筑物专有部分，是指区分所有人所拥有的在构造上能明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。换言之，构成建筑物专有部分，必须满足两个要件： 第　一　、构造上具有独立性。就是某一专有部分须与建筑物的其他部分在建筑物上能够客观地区分其范围。比如一套三室一厅的住房。 第二、利用上具有独立性。就　是建筑物的专有部分像其他独立的建筑物一样，能够单独使用并具有独立的经济效用。依此标准，住宅、店铺、事务所等由三合板或百叶窗式的机卷门隔离，可不经过相邻的专有部分而直接经由共同的走廊、楼梯通道等与外界相通的，都可作为专有部分。但是楼道中垃圾通道就不属于专有部分，因为它并不归某个所有权人单独使用。 建筑物区分出来的专有部分，因为具有以上两个要件才具有排他支配的可能性，这样就可以通过立法技术上的操作，借登记簿上所登记之笔数、位置、面积等完成不动产的公示，表现出其独立的所有权性质。     关于专有部分的范围，存在空间说、壁心说、墙面说等不同的学说。通说折衷于壁心说和墙面说，认为专有部分的范围应依内部关系和外部关系分别确定：在区分所有人相互间对建筑物维持、管理关系上，专有部分仅包括墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷之部分；在外部关系(如买卖、保险、税金)等关系上，专有部分达到墙壁、天花板、地板等境界部分厚度的中心线。 专有所有权是区分所有权人对建筑物专有部分的所有权，它与其他以特定物为客体的普通所有权并无差异，所有权人均可依自己的意思对其进行占有、使用、收益和处分，并排除他人的干涉。如自己为居住、经营目的而占有使用，将其出租他人或者设定抵押。或者将专有部分卖于他人。     区分所有的建筑物又有其特殊性。区分所有建筑物的专有部分与共有部分具有一体性，各专有部分不能与建筑物其他部分相脱离存在，而只能通过共用壁、天花板、走廊等共有部分连接起来，结合在一起才能使建筑物发挥效用。由于专有部分与建筑物的其他部分在构造上的紧密相连，业主对其专有部分所有权的行使，也可能危及到整栋建筑物的安全或正常使用，而对其他区分所有权人的利益造成损害。故业主之间的权利行使存在较强的相互制约性。与普通的所有权相比，物权法对区分所有权人专有所有权的行使作了更加严格的限制。本条规定了专有所有权行使的两个义务： 第一、不得危及建筑物的安全。指区分所有权人不得对建筑物进行随意改建，如对支撑墙或梁柱的拆除等，纵然是对其专有部分的处分，如果危及到建筑物的安全，其他业主也可以请求禁止。 第二、不得损害其他业主的合法权益。指区分所有权人不得对其专有部分进行不当使用，如在住宅区内将其专有部分用于经营餐厅、舞厅或其他非法营业等，对其他区分所有权人的正常生活造成妨碍，损害其合法权益。业主，即建筑物区分所有权人只能在不损害其他业主的合法权益的前提下，对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。其他区分所有权人或管理委员会因维护修缮、设置楼内管线等情形进入专有部分时，区分所有权人无正当理由不得拒绝。比如物业公司为修缮通水管道，需要进入你的住宅察看，　你不得无理拒绝；在业主公约有特殊约定时，区分所有权人应按照约定使用专有部分，不得擅自变更。比如约定专有部分用途限于住宅，则区分所有权人不得作为营业场所利用。　 下面请看一个案例：原被告系上下邻居，2006年9月起被告开始装修住房，同年11月，原告发现自已卫生间上方有漏水现象，经交涉被告多次检修未成，被告装修房屋时将卫生间内的卫生洁具移到该卫生间的左侧卧室内，并在该房内安装了台盆、便盆、浴缸等物品，2007年2月，原告以被告装修改变房屋性质，将卫生间置于楼下卧室之上不道德及存在漏水问题为由，诉至法院要求被告恢复原状。被告辩称其购买的是全产权商品房，有自由支配、使用的权利，房屋性质为居住，将其中一间房改为卫生间，其性质仍是居住，没有改变房屋性质。     本案中，被告所进行的装修和改造是在自己的房屋内进行的，属于对其建筑物专有部分的使用。但依据本条规定，在建筑物区分所有权中，业主对其专有部分权利的行使并不是无限制的，其权利行使不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中被告对其房屋格局的改变虽然未改变房屋的性质，但因装修造成的漏水损害到其他建筑物区分所有权人的利益，就超出了专有权的行使范围，侵害了原告的建筑物区分所有权，构成侵权行为。被告应承担修复渗漏，并赔偿原告因此所受损失的责任

  《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”本条是对业主的建筑物区分所有权的规定。    业主的建筑物区分所有权在我国民法中虽然可算是一个比较新的制度，但随着现代社会公寓大厦的日益增多，这种建筑物区分所有权制度，对于社会经济、人民的生活方式和物权制度本身都具有重要意义。建筑物区分所有权是近代民法所发展出来的一项特殊的不动产所有权制度。其特殊之处在于，建筑物区分所有权是由专有所有权、共用部分持分权和成员权三部分构成的复合性权利。本条对业主，即建筑物区分所有权人所享有权利的规定，就是对建筑物区分所有权权利内容的揭示。     所谓建筑物区分所有权，是指数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，除另有约定外，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。依照建筑物的结构特征，建筑物区分所有权又可划分为纵割式区分所有权、横割式区分所有权、混合式区分所有权等三种类型。   建筑物区分所有权具有以下特征：     第一，复合性。建筑物区分所有权由专有所有权、共用部分持分权和成员权三部分构成，权利内容具有复合性，不同于普通所有权仅为对特定物的占有、使用、收益和处分的权利。     第二，一体性。建筑物区分所有权虽由专有所有权、共用部分持分权和成员权三部分构成，但这三个组成部分具有一体性。只能同时存在并一体转让、继承或抵押，三部分不可分离。     第三，专有所有权居主导地位。建筑物区分所有权由专有所有权、共用部分持分权和成员权三部分组成，其中，对专有部分的所有权居于主导地位。区分所有人取得了专有部分的所有权，同时取得了对建筑物共有部分的共有和共同管理的权利。可见，建筑物区分人所享有的共用部分持分权和成员权具有附随性，其取得和消灭都取决于专有所有权的取得和消灭。而且，建筑物区分所有人对共有部分所享有的共有和共同管理权利的大小也取决于其专有权利的大小。     如前所述，建筑物区分所有权具有复合性。与单一构成的普通所有权不同，建筑物区分所有权人所享有的权利是一项复合性的权利。本条所规定的业主即为建筑物区分所有权人。依照本条的规定，建筑物区分所有权人所享有的权利内容包括三部分：     第一，专有所有权，即对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权。建筑物区分所有权人对专有部分享有的权利与一般所有权相同，具有绝对性、永久性、排他性。所有权人在法律限制范围内可以自由使用、收益、处分专有部分，并排除他人干涉。     第二，共有部分持分权，即对专有部分以外的共有部分享有共有权。共有部分又可分为法定共有部分和约定的共有部分。前者包括：(1)不属专有的建筑物部分，如建筑区划内的绿地、道路、物业管理用房以及楼梯间、地下室等；(2)建筑物的附属物， 如排水、防火、空调、管线等设备；(3)建筑物的附属设备，如消防栓、天井、游泳池等。后者包括对附属建筑物(如会所、车库、会议厅、会客室等)的约定共同所有。此外，共有部分还可区分为全体共有和部分共有部分、前者由全体业主共同所有、后者则仅为部分业主共有，其划分的目的主要在于修缮及其他负担的承担。     第三，成员权，即为维护区分所有权建筑物各部分的应有机能，维护全体建筑物区分所有权人共同生活秩序及利益，而对建筑物共有部分进行共同管理的权利。它具体表现为表决权、参与制定规约、选举及罢免管理者、请求召集会议、请求正当管理建筑物公共事务、请求收取共用部分应得利益、请求停止违反共同利益行为等权利。 下面请看一个案例：孙某购买了Ａ房产开发公司的某小区西部两幢楼房之间的临街两层房用于办公。２０００年１１月６日，李某购买了位于公建房北面楼房西侧三楼的商品房。Ａ房产开发公司与李某签订的商品房销售合同中约定，孙某所购公建房的屋顶归李某使用。２００２年７月，李某在公建房的屋顶铺设地砖，修建了水池。由于破坏了屋顶的防水，造成两处漏雨，给孙某的房屋内墙面造成破坏。孙某与李某交涉未果，起诉于法院。要求李某停止侵害，排除妨碍，恢复房屋屋顶原状，并赔偿相应损失。 商品房为不动产，商品房屋顶作为房屋的一部分，首先涉及其所有权的归属问题。本案所反映的问题也是业主的建筑物区分所有权的比较突出的问题之一。当一幢结构独立的商品房被一个人购买时，商品房屋顶作为房屋的一个组成部分，其所有权自然属于该商品房所有权人，该商品房所有权人对其房屋的屋顶享有排他的占有、使用、收益和处分的权利。 当一幢结构独立的商品房被不同的人分别购买时，该商品房房屋顶屋面便成了公用部分，应当属于该商品房建筑物区分所有权人共有。《物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”。建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第９条第４项规定：“屋盖的修缮：１、不上人屋盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。２、可上人屋盖（包括屋面和周边护栏），如为各层所共有，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按份额比例分担。”这里所说的份额比例是指每一个建筑物区分所有权人所购房屋的建筑面积在整幢商品房建筑面积中所占的比例。依上述规定，根据权利义务相一致的原则，对于可上人房顶屋面许可他人使用所得的收益也应按照上述修缮费用分担比例进行分配。 但如果某幢商品房与其他房屋相毗连，房顶屋面属于可上人的，则可能会发生不动产相邻关系，商品房所有权人对屋顶的所有权将有可能受到相邻不动产所有权人或使用权人的限制。如上述案例中孙某所购买的公建房，其屋顶屋面如果在建筑上属于与该公建房相连的南北两幢楼房的室外通道，则南北两幢楼房的所有权人或使用权人对该公建房的屋顶屋面享有法定的通行权。当然，通行权应当合理行使，不得对屋顶的结构、防水造成破坏，否则应当承担损害赔偿的责任。

        某市民政部门在本市人民广场公开发行即开型缝合撕开式“扑克牌”福利彩票，其中设置特等奖10名，中奖彩票标志为“红桃K”，奖品为一辆轿车。当日下午2时许，甲在销售彩票的乙处购买了一盒３３１８分组(100张)彩票。当甲撕拆彩票时，作为同村熟人的丙等人上前帮甲撕拆彩票。甲见丙等人都是同村熟人，便没有反对。在撕拆彩票的过程中，甲的朋友丁看见丙将一张彩票揣进了自己的衣包。撕拆完彩票后，在甲等人清点核对中奖的彩票时，丙匆匆离去。后丙在另一不同分组处购买了五张彩票后。当撕拆完所买的彩票时，丙一边站起来，一边掏出衣包里的那张彩票说：“我中奖了!”于是，丙到广场台上的兑奖处领奖。因其没有足够的现金交纳个人所得税，当时没有把奖品领走，仅以自己的身份证和所持“红桃K”彩票在兑奖处作了登记。 当广播里传出丙中特等奖的消息后，甲虽对丙有所怀疑，但并未到兑奖处反映说明情况，却直接找丙交涉，被丙拒绝。后甲以丙趁帮其撕拆彩票之机将中特等奖的彩票拿去领奖处领奖，侵犯了他的合法所有权为理由，起诉到人民法院，请求法院将特等奖的、“红桃K”彩票判归还其所有。        本案涉及私人合法收入的所有权问题。      《民法典》第二百六十六条以法律的形式确认了私人财产的法律地位：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”根据这条规定，私有财产的范围：         1．收入。是指人们从事各种劳动获得的货币收入或者有价物。主要包括：1、工资。指定期支付给员工的劳动报酬，包括计时工资、计件工资、职务工资、级别工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资和特殊情况下支付的报酬等；2、从事智力创造和提供劳务所取得的物质权利，如稿费、专利转让费、讲课费、咨询费、演出费等；3、因拥有债权、股权而取得的利息、股息和红利所得；4、出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产所得；5、转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产所得；6、得奖、中奖、中彩以及其他偶然所得；7、从事个体经营的劳动收入、从事承包土地所获得的收益等。         2．房屋。包括依法购买的城镇住宅，也包括在农村宅基地上依法建造的住宅，还包括商铺、厂房等建筑物。根据土地管理法、城市房地产管理法以及民法的规定，房屋仅指在土地上的建筑物部分，不包括其占有的土地。        3．生活用品。指用于生活方面的物品，包括家用电器、私人汽车、家具和其他用品。        4．生产工具和原材料。生产工具是指人们在进行生产活动时所使用的器具，如机器设备、车辆、船舶等运输工具。原材料是指生产产品所需的物质基础材料，如矿石、木材、钢铁等。生产工具和原材料是重要的生产资料，是生产所必须的基础物质。 除上述外，私人财产还包括其他的动产和不动产，如图书、个人收藏品、牲畜和家禽等。也包括私人合法的储蓄、 投资及其收益，以及上述财产的继承权。         私人所有权是公民个人依法对其私人财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。这里的“私人”，是和国家、集体相对应的物权主体，不仅包括我国公民，也包括在我国合法取得财产的外国人和无国籍人；不仅包括自然人，还包括个人独资企业、个人合伙等组织。 私人所有权是激励人们努力生产和创造物质财富的有效法律机制，是推动国家和社会进步的法律方面的“原动力”。人们对自己合法取得的财产，能够在合法范围内按照自己的意愿进行占有、使用、收益和处分，并能够排除他人的不法干预，就能够最大限度地享受自己的财产利益，进而就会激励人们更加努力地去生产、创造更多、更好的物质财富。私人所有权恰如其分地担负起这个职能。         所以说民法对私人所有权的规定是非常重要的。比如，住房是每个人自由的空间，住上宽敞、明亮、通风、绿化好、交通方便的住房，是人的基本需要。但是，更重要的是，有了一定的居住条件，还必须能够得到社会和国家的尊重，受到法律的有效保护。民法作为保护私人所有权的法律制度，正是法律为了防止邪恶的力量侵害弱小的个人财产，用国家的力量确认和保护个人财产利益的安全，保护个人能够运用自己的财产，获得越来越多、越来越大的自由的有效途径。        具体到本案中，本案甲和丙争执的是一张中奖彩票，实质上双方争执的是这张彩票所获得的一辆轿车奖品的财产所有权。所有权的取得必须符合法律规定，私人对其合法的收入享有所有权。这就意味着私人对其非法的收入是不享有所有权的，而且不受法律保护。从本案的实际情况来看，只有合法取得“红桃Ｋ”彩票的人，才能取得奖品轿车的合法所有权。也就是说，如果没有购买彩票，或者虽然购买了彩票，但不是在销售彩票的地方购买的，就不可能合法取得“红桃K”彩票。本案被告丙提供不出合法取得３３１８号“红桃K”中奖彩票的证据，而甲购买的彩票分组号与丙持有的中奖彩票的分组号同一，且证人丁证明丙在帮甲撕拆彩票时，将甲的一张彩票揣进了自己的衣包。由此可知，甲才是这张彩票的真正所有者，奖品轿车也应归甲所有。

  吴老太在某市的吉祥胡同拥有两间私房。后来，吴老太在外地工作的女儿刚生完孩子需要人照看，于是老人便决定搬到女儿家去帮忙照看孩子。恰巧，吴老太的邻居李大爷的儿子、儿媳刚刚调回本市，由于新单位还未分配房子，而且李大爷家住房也很紧张，于是便找到了吴老太提出临时借用一下她家的两间房屋。吴老太考虑到多年的邻里之情，便好心地同意了，并约定等吴老太一回来，即将房子返还。后来，李大爷的儿子单位新分配了一套房子，于是，其儿子、儿媳便搬往新居居住。不久，吴老太从外地回来，向李大爷提出收回出借的房子，谁知李大爷却以儿子未搬完家为由拒交借用的房屋。实际上，李大爷欲将该房出租给做机械配件生意的熟人张师傅，而且张师傅已经预交了一年的租金，并且房屋已按照张师傅的请求拆除了一面墙，改造成了仓库。此事应如何解决？   《物权法》即将生效施行了，当我们的切身利益受到他人侵害时，我们要学会利用《物权法》来维护自己的权利。遇到像王老太这样的难题时，不妨看看《物权法》是否能够帮助我们。《物权法》第三十三至三十七条对此作出了回应，分别作出了如下的规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”；“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”；“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”；“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状”；“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。     实际上，这涉及《物权法》上的“物权请求权”问题，具体包括 返还原物请求权、排除妨害请求权以及恢复原状请求权等。那么，怎样行使“物权请求权”呢？首先，应当明确无论是返还财产恢复原状，还是排除妨害这些救济手段并不是必须通过诉讼手段来实现的，也可以由物权所有人通过自己的合法维权行为来实现，这在法律上称之为“自力救济”。比方说，自力取回被非法侵占的财产，驱逐非法侵入自己土地、房屋的人，搬走妨碍通行的物件，堵截排注于自己土地上的污水等。当然权利人也可以直接向法院提起相应的诉讼，如请求返还原物之诉，请求恢复原状之诉，请求排除妨害之诉等，来责令侵害人履行特定的行为以除去妨害。那么，物权请求权行使的费用应当由谁来承担呢？一般情况下，费用是由负有返还原物，排除妨害，恢复原状的义务人来承担的。但如果该侵犯物权的行为是由物权所有人自己的行为或由地震、战争等不可抗力、意外事故造成的，则应该由权利人自行承担费用，如果是由第三人引起的，则由第三人承担费用。     《民法通则》第一百三十四条曾经规定了承担民事责任的方法，但这些承担民事责任的方法将物权的保护方法同其他的民事责任形式混合到了一起，并没有做出相关的区分，而《物权法》正弥补了这一缺失。《物权法》第三十三至三十六条分别规定了物权的确认，返还原物，排除妨害，请求修理、重作、更换等物权请求权，这就需要根据实际情况进行选择。当然，根据第三十八条的规定这些救济途径可以单独使用也可以合并使用。     在吴老太所处的情景中，她依法享有房屋的所有权，这是不容置疑的事实。在吴老太从外地回来时，李大爷本应归还住房，但他却为了私利将该房出租给他人，甚至还擅自拆除了该房屋的一面墙，给吴老太造成了不小的损失，侵犯了吴老太的房屋所有权，因此吴老太有权维护自已的物权。具体说来，一方面，吴老太可以提起返还原物的请求权。另外，对于李大爷私自将房屋一面墙拆除的事实，吴老太可以请求修理、重作，当然由于已经给吴老太带来了损失，因此可以同时请求赔偿相关的损失。在这件事上，吴老太可以单独使用返还原物的请求权，也可以合并使用返还原物的请求权、修理重作的请求权甚至再加上请求损害赔偿等多种物权保护方式，维护自己的合法权益。 这就告诉我们，如果我们的房屋所有权等受到不法侵害，应该拿起《物权法》这个有力的法律武器，充分使用确认物权，返还原物，排除妨害，请求修理，更换等各种物权保护方式作为维护合法权益的手段，“抽薪止沸”，“对症下药”，根据实际情况选择最有效的救济途径，最大限度地保护自己的合法权益。

      某市冶金公司欲购买两辆北京现代牌轿车，向有关部门提出申请以后，一直未获批准。该公司因办公急需轿车，便由该公司的办公室主任李某出面，以其个人名义用公款购买两辆北京现代轿车，共花费三十万元。该款全部由冶金公司直接向该市汽车销售公司转账支付。在交付车辆后，冶金公司将两辆轿车都以李某的名义办理了所有权登记。半年后，李某下海经商，将这两辆轿车全部带走，一辆留作自用，另一辆以十万元的价格让给张某并办理了登记过户手续，在转让时，李某明确表示该车是个人购买的，并出示了有关权利凭证。冶金公司得知上述情况后，立即向法院提起诉讼，要求张某与李某返还车辆并赔偿损失。被告李某以自己是汽车产权证上的所有人为由拒绝冶金公司的请求，被告张某则以自己购买汽车时并不知道该车是冶金公司的为由拒绝返还汽车。                          关于如何移转动产所有权，且使该所有权具有对抗第三人的效力，大陆法系民法一般采纳两种模式，即登记对抗主义与登记要件主义。登记对抗主义是指所有权的设定和移转应当依照当事人的意思表示而发生效力。法国民法和日本民法采纳此种物权变动立法模式。登记要件主义则规定所有权的设定和移转，除了当事人的意思表示外，还必须履行一定的程序，德国民法采纳这一模式。上述两种立法例各有特点，但从确认财产的归属和维护交易的安全考虑，采取登记要件主义的立法模式是比较有效的。目前我国的物权变动以登记要件主义立法模式为一般规则，以登记对抗主义为例外。     船舶、航空器和机动车等物权的变动在当事人完成移转物权的民事法律行为时，可以发生物权变动的效力，从而使其物权设立、变更、转让和消灭。在此，船舶、航空器和机动车等物权变动的公示性便产生了很大的困难。而且，船舶、航空器和机动车的价值都比较大，如果完全对其物权变动放弃公示，则产生纠纷的可能性非常大，并且纠纷的影响也由于标的额巨大而随之增加。为对这种情况进行规制，《物权法》第二十四条规定，“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”也就是说，对于善意第三人而言，由于未经登记的这类特殊动产的物权变动没有公示出来，他就无从知晓该物权的变动，因此，这样的物权对善意第三人就不发生效力。在这样的情形下，法律选择保护善意第三人，否则人们就不敢交易了。 法律规定即使船舶、航空器和机动车等物权发生了变动，在未进行登记之前，不具有对抗第三人的效力。这样就可以确保船舶、航空器和机动车交易秩序的安全，很好地解决物权的公示性与物权变动的效率问题。当善意买受人相信登记的内容而与登记表明的所有人进行了交易，即使该船舶、航空器和机动车的所有权已经通过合同移转给其他主体，善意买受人仍然可以取得该财产的所有权。     本案中，冶金公司作为支付汽车款的实际买受人，是实际上的所有权人。但因一些原因这两辆汽车登记在李某名下，因而从登记簿上看，两辆汽车的所有人是李某。当冶金公司要求李某返还汽车时，其可以向李某行使所有物返还请求权，如果李某不返还该汽车，则公司可以向法院起诉。同时，冶金公司应当向登记机关提供相关的证据和手续，以证明该汽车是冶金公司的财产，从而将有关汽车的所有人的登记进行更正。李某将其中一辆汽车出售给张某，张某在进行买卖行为时根据登记簿的记载，相信该车的所有人是李某，支付了价款并完成了相关的登记，则虽然冶金公司是汽车的实际所有人，但是张某仍然可以取得汽车的所有权。因为根据《物权法》第二十四条的规定，船舶、飞行器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。冶金公司作为实际的权利人，李某则是登记簿上的权利人。冶金公司的所有权未经登记，张某相信登记簿的记载并完成了交易，则可以成为汽车真正的所有权人，冶金公司丧失了对汽车的所有权。但是，冶金公司可以主张李某的行为侵犯其所有权，因此应当赔偿冶金公司的相应损失。 在现实生活中，买卖二手车的情况比较常见。作为二手车的卖车人，如果不办理车辆变更登记，卖出的车出了事故，受害人很可能最终会找登记簿上记载的车主请求赔偿；作为二手车的买车人，如果不办理车辆变更登记使自己成为车主，第三人相信登记簿上的记载从卖车人那里又一次买走车辆并及时变更登记到自己名下，则买车人将丧失车辆的所有权而只能向卖车人去讨个说法。因此，特定动产物权的变动办理登记还是有好处的。

      下面的这个案子发生在江西省南昌市，改编自最高人民法院行政赔偿判决书[(2002)行终字第6号]，当时《物权法》未颁布，法院是依据《中华人民共和国国家赔偿法》和《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》的相关规定进行判决的，而今天我们结合《物权法》的一般原理及相关规定来进行分析。       原告：中国银行江西省分行(原中国银行江西省信托咨询公司权利义务承受者)       法定代表人：方红光，该行行长。       被告：江西省南昌市房产管理局       法定代表人：白波，该局局长。       1995年4月5日，南昌市天龙实业集团公司(以下简称天龙公司)向原中国银行江西信托咨询公司(以下简称信托公司)申请贷款700万元。信托公司同意在天龙公司落实贷款抵押手续、确保贷款无风险前提下办理贷款。       4月14日，天龙公司法定代表人颜桂龙向江西省南昌市房产交易管理所(以下简称南昌市房交所)提出对该公司在江西省南昌市西湖区船山路29号第二层2482．15平方米房屋办理贷款抵押登记手续的申请，并提交了购房协议书及005518号房屋所有权证。       4月17日，信托公司与天龙公司签订了700万元的《借款合同》。4月26日，南昌市房交所作出NO．0005005《房屋抵押贷款通知书》，认定抵押人颜桂龙提交的坐落于南昌市西湖区船山路29号2482．15平方米房产的产权人为天龙公司，产权证号为005518，抵押权人为信托公司，抵押贷款金额为700万元，抵押期限1995年4月26日至1995年9月25日共五个月，并在备注栏内注明：“银行(信用社)见此通知书可办理贷款手续，并收存此通知书；抵押贷款期满，贷款人凭本通知和银行(信用社)出具的还清贷款证明办理抵押贷款注销手续。”据此，信托公司先后分三次共支付700万元贷款给天龙公司。       然而，6月13日，南昌市房管局发现颜桂龙并未在市房屋产权监理处办证书，当初是用假产权证办理了房产抵押贷款手续。1996年8月28日，信托公司以南昌市房管局为被告向法院提起行政赔偿诉讼。审理期间，信托公司于1998年2月10日经江西省工商行政管理局核准，注销企业法人登记，其债权债务由中国银行江西省分行承担。为此，原告由信托公司变更为中国银行江西省分行。           天龙公司因为没有参加1997年度年检，于1998年8月被江西省南昌市工商行政管理局吊销了营业执照，并且查明该公司没有开办和主管单位。2000年，江西省南昌市中级人民法院认定颜桂龙行为已构成诈骗罪，依法判处颜桂龙无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。           法院认定：南昌市房管局的工作人员未认真审查颜桂龙提交的作为贷款抵押物的南昌市西湖区船山路29号第二层非住宅房屋产权证与该房屋所有权证存根以及档案记录内容是否相符，也未认真查对产权证与印章的真伪，就错误认定天龙公司对该房屋拥有产权，并作出《房屋抵押贷款通知书》，确认信托公司与天龙公司的房屋抵押法律关系有效。南昌市房管局违法办理抵押贷款登记的行为是信托公司认为无风险放贷的主要原因，房管局违法出具他项权利证明的行为与信托公司财产损失之间存在法律上的利害关系和因果关系。因此，被告江西省南昌市房产管理局应承担行政赔偿责任。南昌市房管局承担行政赔偿责任后，有权就其承担的数额向天龙公司行使追偿权。           信托公司在办理抵押贷款过程中，没有按照项目调查、项目评估程序规定的要求认真审查天龙公司的资信情况和履约能力，所发贷款额度亦不符合与抵押物市值比例的规定，对于造成财产损失也负有一定的过错责任。           最后，法院判决由南昌市房管局赔偿中国银行江西省分行人民币2477750元及利息。            不动产物权的变动需要通过登记来公示，当事人根据公示出来的权利状态进行交易，因此登记部门的行为对当事人的影响就会很大，一旦出现登记错误，可能给当事人、权利人或者其他利害关系人的利益带来巨大影响。因此，《物权法》第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”        以房屋抵押的，抵押权必须经登记才生效。负责办理房产抵押登记的行政主管部门是房管局，房管局在履行职责、办理房产抵押登记过程中，对当事人的申请应当以高度负责的态度，认真履行必要的注意义务，对于抵押房产及其权属证书的真伪加以核对与识别。        尽管借款人天龙公司提供虚假材料申请登记，是最原始的罪魁祸首，应承担赔偿责任，但它后来被吊销了营业执照，其法定代表人又因为犯罪被判刑，无法清偿贷款，给贷款人造成巨大损失。正是由于房管局没有认真、谨慎地审查相关材料、核对证件真伪，造成错误登记，才使贷款人相信了借款人的财产状况，以为贷款不会有风险，这才将巨额贷款贷出，遭受到这样的巨大损失。正如法院所认定，房管局违法出具他项权利证明的行为与信托公司财产损失之间存在法律上的利害关系和因果关系。《物权法》对这样的情况规定了登记机构的赔偿责任来保护权利人的利益。规定登记机关对登记内容承担责任，可以强化登记机关的职责观念，促使其认真审查登记的内容，从而保障登记内容的真实可靠。        当然，《物权法》还赋予了登记机构在一定条件下的追偿权，即：登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。比如本案中借款人天龙公司以高超的伪造技术故意欺诈，登记机构可以在承担赔偿责任后，向天龙公司追偿。如果登记错误是由于登记机关的工作人员或者其他人员的故意或者重大过失造成的，根据《物权法》第二十一条的规定，可以向造成登记错误的主体追偿，即可以要求造成登记错误的工作人员赔偿，可见登记机关的工作人员权力大，责任也大哟！如果登记机关的工作人员故意与他人相互勾结，恶意串通，造成当事人损害，应当承担行政责任，严重的甚至要追究其刑事责任。   

  法律规定需要登记的财产一般来说都具有较大的价值，除了不动产物权之外，一些特殊的动产物权也被要求在相应机关登记。根据《物权法》、《土地管理法》、《农村土地承包法》、《城市房地产管理法》、《担保法》等相关法律的规定，主要包括以下几类：     1．不动产所有权     不动产登记就是将物权变动的法律事实记载于国家专门设立的不动产登记簿的过程或者事实。由于登记方式加入了公共权力的因素，其公示力最强。我们曾经提到，不动产是指土地和它上面的各种定着物。其中土地属于国家和集体所有，《土地管理法》第11条规定集体所有的土地要向县级人民政府登记造册，而国有土地无须向任何部门登记，《物权法》第9条第2款也是肯定了这样的做法，它规定依法属于国家所有的自然资源，包括国有的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，可以不登记。土地上的定着物包括房屋、仓库、地下室、天桥、立体停车场、桥梁、林木等，只要不是属于国家所有，就应该到相应机关进行登记。未经登记的，不发生物权效力。 2．用益物权 根据《物权法》第三编的规定，我们国家的用益物权主要包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权四种，它们大多已经出现在《物权法》颁布之前的各单行法规中，这次《物权法》将它们进行整合规定在一处。不管是在以前的单行法规，如《土地管理法》、《农村土地承包法》、《城市房地产管理法》，还是现在的《物权法》，都特别强调这些设立在土地上的权利必须登记，否则不能成立或者不能对抗第三人。在此，我们举一个大家比较生疏的地役权方面的案例： 刘某、关某均为城市建设用地的使用权人，且刘某和关某的土地相邻。刘某的土地靠近公路，关某的土地离公路比较远，刘某在其土地上开设了一家板材厂，每天要运输大量的原材料供应生产，并由运输公司将制成品运输到某地的板材市场进行销售。从关某的土地上只有一条乡村土路可以通往公路，由于路况较差经常因为路泥泞而无法通行，影响了关某工厂的生产。刘某在取得建设用地的使用权后，在其中铺设了一条沙石路，可以方便靠近其土地的关某工厂的原材料及制成品的运输。关某于是与刘某协商在刘某的土地上设定地役权，利用刘某的沙石路运输原材料，地役权的期限为10年，并约定每年支付1000元的道路使用费。协议签订后，关某建议到当地的公证处进行公证，刘某表示同意但是刘某因当时有事需要马上到外地处理，便建议待其回来以后一同到公证处办理公证。之后，关某便将此事忘记，而刘某也再未提及此事。两年后，刘某将其土地转让给张某并办理了土地使用权移转登记。在土地使用权移转过程中，张某并不知刘某与关某之间存在地役权合同。张某在取得土地后，以不知刘某与关某订立的地役权为由拒绝关某在其土地上通行，给关某工厂的生产造成影响，导致了一定的经济损失。关某于是诉至法院，要求法院确认其地役权，并要求张某赔偿其经济损失。关某的诉讼请求能否得到法院的支持？ 《物权法》第一百五十八条规定：“ 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”刘某和关某虽然签订了关于地役权的协议，但是没有到当地的国土资源管理部门办理登记，加之张某不知刘某与关某订立地役权一事，张某属于善意第三人，所以刘某和关某订立的地役权协议不能对抗善意第三人张某。即使按照刘某和关某的商定在当地的公证机关进行了地役权的登记，该地役权也不能对抗善意第三人，因为法律规定国有土地的登记机关为当地的国土资源管理部门而不是当地的公证机关。总之，关某要求法院确认其地役权并要求张某赔偿其经济损失的诉讼请求法院是不能支持的。 3．不动产抵押权 房地产抵押登记也是实际生活中较重要的一种不动产登记类型。由于土地在我国不是属于私人所有的，因此任何人不能用土地作抵押权的标的。但房屋和土地使用权可以作为抵押权的标的，而且根据《物权法》第182条的规定，以建筑物抵押的，该建筑物占有范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，这就是 “地随房走”、“房随地走”的规则。也就是说，即使我们只办理了一个建筑物的抵押登记，它占有范围内的土地使用权也自动成为抵押权的标的。因此作为贷款人，在接受房屋抵押时也需要特别注意，不但要审查有关房屋的登记簿上是否已经存在别人的权利，还要同时审查其土地使用权的登记簿，这才能万无一失。     4．某些特殊动产的登记     这类动产主要有：第一，船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，需要进行登记，否则不能对抗第三人。这类动产价值一般较大，有的甚至超过不动产，在理论上也被称作“准不动产”。对它们进行登记，一方面有利于政府对这些动产的管理和纳税； 另一方面登记也确实可以使这些动产上存在的权利更加清晰和透明，促进交易的发展。第二，企业、个体工商户、农户以现有的以及将有的动产抵押的，需要到当地工商局或公证机构办理登记。动产抵押之所以需要登记，是因为它的特点是不移转占有，即抵押权人不能实际占有和控制抵押物，如果不采取别的措施的话，抵押人很容易出卖抵押物或者再在上面设立多重抵押。而只有借助登记，明白地告诉人们动产上已经有抵押权存在了，如果再有第三人购买此动产，他仍要受抵押权的约束。这也告诉我们，在进行一些价值较大的动产如大型机器设备的交易时，要提高警惕，查阅相应的登记簿，以确认它的上面没有别人的抵押权存在。    

  物权公示原则就是指物权发生变动时， 必须以一定的公示方法表示其变动，从而使第三人知悉物权变动情况之原则，也就是说，通过法律行为变动物权，必须借助法定的公示手段进行， 使公众能够察知，始发生物权变动或对抗第三人，产生第三人的信赖等法律效果的规则，否则，不产生物权变动的效果。不动产物权变动的公示手段是登记，动产物权变动则以“交付”为公示方法。 下面我们举例说明： 孙玮看中了一套商品房。于是就和房地产开发公司签订了购房合同，先交了50%的购房款9万元，约定余款两个月内交清。谁知黄琦也看中了这套房，他并不知孙玮购房的情况，公司开价20万元，他就交了现金。公司喜不自胜，很快就给黄琦办好了房产证。孙玮得知后，非常愤怒，将公司告上法院。 此案依法应怎样判决？ 本案是典型的一房两卖的情形。目前的房产价格日益攀升，受利益驱使开发商可能做出此类不守承诺的行为，普通消费者往往有苦难言，因为自已如果只签订买房合同而没有办理房屋产权证， 是无法限制开发商违背承诺、另行出售的。物权是一种很强的权利，它可以对抗权利人以外的任何人，如果这样的权利不公开地表示出来， 他人不知道权利的存在，就可能侵害其权利， 只有公示了让他人知道物权的存在，他人才能尊重其权利。此外，物权如何变动，也需要为人所知，同时交易双方也明确知晓权利的转移。这就是物权必须公示的主要理由。 对于房屋等不动产， 物权的设立、 变更必须进行登记。 未经登记，不能产生物权的效力。 《物权法》第九条第一款规定： “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 《物权法.》第一百零六条规定： “无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： (一)受让人受让该不动产或者动产时的是善意的； (二)以合理的价格转让； (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。” 依照上述《物权法》的规定，黄琦取得该套房屋的所有权；孙玮因为还没有办理登记手续，没有产权证，所以未能取得房屋的所有权。孙玮只是根据买卖合同取得了债权，只能向房地产开发公司索回房款，并追究其违约责任。 《物权法》第十五条规定： “当事人之间订立有关设立、变更、 转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的， 不影响合同效力。” 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第八条规定： “具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付的购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人；     (2) 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。” 根据这些规定，孙玮可以请求解除合同、返回已付购房款9万元及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍（9万元）的赔偿责任。但是值得主意的是，如果卖房者并非此案中一样属于房地产开发企业性质，而是一般的卖房者，即因自己生活需要或者经营所需，将自己生活居住使用或者经营所有的房屋卖出的个人或者企业，对其违约的处理与法律适用就有所不同了。这类卖房者若违约，争议的处理应当按照《合同法》一百一十三条的规定，向违约者主张违约责任。即不能主张惩罚性赔偿责任，而只能主张返还已付购房款、利息和赔偿损失。 由此可见，房屋买受人的利益是极容易被侵害的，案中的孙玮仅凭合同根本无法制约售房者，仅仅索回房款或者追究售房者的其它违约责任不足以弥补其损失。而售房的一方往往处于优越地位，承担一点违约责任不足以对其构成威慑，他们仍然极有可能为了更高利润而违反承诺。 因此，防范“一房两卖”的最好办法是按照法律要求尽快到有关部门办理房屋的过户手续，以使自己成为法律所认可的房屋所有者。同时，也可根据《物权法》第二十条的规定，即通过预告登记这一制度来确实地保护房屋买受人的利益。第一个买主在签订了买卖房屋的合同后，可以申请预告登记，如果卖方进行第二次处分，不发生物权效力，第二个买主不能取得所有权。当然，第一个买主必须在能够进行正式的房屋登记之日起3个月内申请正式登记，否则预告登记失效。